Boligen som investering øger forskel mellem land og by

Skævvridningen af boligmarkedet er jævnligt genstand for opmærksomhed, og man hører ofte, at boligkøbere ikke kan få lov til at optage et lån i forbindelse med et huskøb i områder længere væk fra de større byer.

Hidtil har en udbredt konklusion været, at de svære lånevilkår i landdistrikterne er et resultat af urbaniseringen, hvor flere bosætter sig i de store byer, og færre slår sig ned på landet. Dvs. at det er et spørgsmål om udbud og efterspørgsel.

Men et nyt forskningsprojekt fra SDU har identificeret en anden årsag til, at det kan være svært at få et lån hjem fra realkreditinstitutterne, nemlig at det bunder i en række forhold omkring finansieringen og reguleringen af boligmarkedet, som har undergået store forandringer i de sidste 30 år.

Postnummer spænder ben for boliglån

- Som følge af fastkurspolitikken først i 90’erne blev det private boligmarked interessant i forhold til at stimulere den økonomiske vækst. Kort fortalt gjorde en række mekanismer som bedre vilkår for konvertering, faldende renter, indførelsen af lån med en kort løbetid og afdragsfrie lån i løbet af 90’erne og 00’erne det attraktivt at købe dyrere og dyrere boliger. Og derfor sker der det, at huspriserne ryger i vejret i de byer, hvor efterspørgslen er størst, siger professor Egon Noe og tilføjer:

- I kølvandet på finanskrisen og boligboblen blev der så indført en række opstramninger og et krav om, at realkreditinstitutter skulle stille med en større egenkapital i forhold til den relative finansielle risiko. Det betyder, at det for realkreditinstitutterne er en dårligere forretning at udlåne i de områder, hvor prisudviklingen ikke er fulgt med udviklingen i vækstområderne, da det øger kravet til egenkapital.

Ifølge SDU-professoren har det tilsammen haft en selvforstærkende effekt og bidraget til at generere en enorm økonomisk skævvridning mellem land og by, hvor lånevurderingen og værdisætningen af, hvad man kan låne til en bolig, i stadig stigende grad afhænger af postnummeret.

Fra brugs- til investeringsobjekt

Udviklingen på boligmarkedet medfører derfor, at vores syn på boligen har ændret sig.

- Boligen går fra at være et brugs- og opsparingsobjekt til også at være et investeringsobjekt, og det fokusskifte bliver en stærk faktor, i forhold til hvor folk vælger at bo eller bygge et hus.

- Spørgsmålet om, hvor det er bedst for din økonomi at bosætte dig, og om et boligkøb er en god eller dårlig investering, bliver en integreret del af diskursen omkring bolighandler. Det betyder, at folk med en god økonomi fravælger at bosætte sig i nogle områder, fordi de aldrig kan få pengene med sig igen, siger Egon Noe.

Jo højere kvadratmeterpriser, jo flere lån

Undersøgelsen bygger både på casestudier i tre kommuner – Lemvig, Fåborg-Midtfyn og Kalundborg – og på registerdata fra Danmarks Statistik. Og statistikken taler sit tydelige sprog.

- Vi har set på, hvor der bliver optaget realkreditlån, og omkring halvdelen af alle lån bliver tegnet i de dyreste områder med den højeste kvadratmeterpris. Det svarer til en sjettedel af Danmarks sogne, alt imens boligmarkedet i områderne med de laveste kvadratmeterpriser stort set er gået i stå, siger Egon Noe.

Hvor mange, der får afslag på et boliglån, findes der ingen opgørelser over. Men at det er svært at låne til et hus, og at man nogle steder råder unge fra at bosætte sig i en kommune, fordi det er en dårlig investering, er blandt de fortællinger, som går igen i casestudierne.

Det er også en problemstilling, som Erhvervsminister Simon Kollerup for nylig har adresseret i et Facebook-opslag. Her opfordrer han bl.a. til at sende ham sin historie, hvis man har oplevet problemer med at optage et lån.

Hvordan løses problemet?

For at gøre det mere attraktivt at bosætte sig i landdistrikterne, er der da også blevet sat ind med forskellige tiltag i årenes løb. Det gælder f.eks. udflytningen af statslige arbejdspladser, nedrivning af faldefærdige huse og støtte til lokale projekter fra de såkaldte LAG-midler.

Men selvom tiltagene er vigtige for lokalområderne, peger forskerne på, at de ikke afhjælper udfordringerne med de dårlige finansieringsvilkår i landdistrikterne.

- Man har indført tiltagene ud fra ideen om, at urbaniseringen er årsagen til, at det er svært at låne til et hus i landdistrikterne. Vores pointe er dog, at det ikke hjælper at renovere og lave forskønnelsesprojekter, når der er så stærkt et incitament til at købe et hus i et område, hvor der er udsigt til de bedste prisstigninger, siger Egon Noe og slutter:

- Vi mener derfor, at man også skal tage fat på de grundlæggende mekanismer, som har været med til at skabe den enorme skævvridning på boligmarkedet, og at boligejerens økonomi ikke i så høj grad skal afhænge af, hvilket postnummer man vælger at bosætte sig. Et godt sted at starte er ved at skabe en incitamentsstruktur, der ikke straffer realkreditinstitutter, som låner penge ud i de mindre byer, forstået på den måde, at de skal have en højere egenkapital i forhold til udlånet. Det skal selvfølgelig hænge sammen med de nuværende tiltag, men man bliver nødt til at se på selve boligfinansieringen.

Topfoto: Hampus Per Berndtson